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我国住房制度改革的决策、评价、问题和对策
2019-10-29
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    ——答华西都市报记者问

    记者:住房问题是社会关注的热点之一,您是我国住房制度改革的推动者,想就这个问题采访您。先请您介绍一下,我国住房制度改革是在什么背景下启动的?

    徐景安:在计划经济制度下,我国城市住房制度一直采取包下来的办法,由所在单位,政府事业单位,或企业单位出资建房,再无偿分配给职工。当时,全国城镇公有住宅9亿多平米,实收租金1亿元,每平米租金0.11元,远不够管理、维修之用,致失修失养的住宅占一半以上。为此,建设部房管局提出来,要将房租提高到每平方米0.54元。提高房租,涨不涨工资?不涨工资,老百姓要骂娘。这涉及到职工、企业、政府间的利益关系。

    记者:您当时在什么单位工作,对住房改革提了什么建议?

    徐景安:我在国家体改委宏观规划处当处长。1984年5月我在《试论我国的经济发展战略》一文中提出:“现行的住房政策必须代之住宅商品化,这是解决住宅问题的惟一出路。”具体做法是“变住房无偿分配为补贴出售、优价出售和全价出售”,“变低房租为半价、全价房租”,“公有住宅折价出售”,“住宅建设产业化”。据此,1984年底和1985年初,我两次向国务院领导建议,提高房租不是为了弥补亏损,而是立足于把房子卖掉,即房租提高到使买房比租房合算。全国9亿多平米的公有住宅,以每平米50元出售,国家就可收回450亿,投入住宅再生产。提高房租,职工可以买房,就不会有意见。如果,得不到房子的所有权,房租提高一点,职工也不愿接受。住房制度改革还可以引导消费。当时,职工有钱就买彩电、冰箱,生产不出来,只得大量进口,而房子伸手向国家要,国家没有财力建房。住房制度改革后,职工有钱就先买房了,减轻了对进口消费品的压力。于是1985年成立国务院住房租金改革领导小组,我是小组的成员。

    记者:这个机构成立以后开展了什么工作,做了什么决定?

    徐景安:成立以后,选择若干城市做了大量的测算工作,于1985年4月19日形成了《关于改革城镇住房制度试点方案》。一是按人均10平米的标准,把财政和企业单位解决职工住房的实际支出,作为住房补贴发给职工,按住房实际经营成本收取租金。住房补贴还实行了工龄补贴、职务补贴。这样实际使用面积高于标准的,在补贴以外就要多付钱,低于标准的,除了补贴以外就能增加收入,这部分收入以住宅券发放,限定用于支付房租、购买住宅、住宅修建。二是鼓励职工购买住宅,新建住宅一次性付款优恵30%,老房一次性付款优恵40%,没有能力一次性付款可向银行低息贷款。为了不增加负担,房价只以单体工程造价计算,土地及配套设施不列入成本。此方案先在锦州、石家庄、邢台、镇江、佛山五城市试点。

    记者:看来当时改革方案还是比较实际的,也很谨慎。

    徐景安:各城市、各单位差别很大,职工的情况也千差万别,要拿出一个大家都能接受的方案,是挺难的。所以工作做的比较细,先选择中小城市试点起步。经过10多年的探索,殊途同轨,最后都实行了住宅商品化,加上土地制度改革,改无偿使用为有偿使用,房地产业也就此诞生。这项改革意义重大,房地产业成为拉动我国经济发展的重要支柱。土地收益成为各级政府财政收入的重要来源,城市建设发生了翻天覆地的变化。房地产业也造就了一大批富翁。居民的住房水平大大提高。但房价的节节攀升,使得很大一部分低收入居民买不起房。住房贵、住房难,成为社会热点,也引起了对住房商品化改革的质疑。

    记者:确实,对住房问题、房价问题议论很多,对这项改革不很理解,要是不改革,大家不是都有房住了?

    徐景安:从理让上讲,住宅是生活资料,实行商品化,是市场化改革的必然。从实际情况看,住房制度不改革,难以为继。政府和单位投入资金建房,由于无偿分配,不能回收;低租金,又要贴钱管理和维修,以至失修房越来越多。对居民来说,住房困难、分不到房的情况越来越严重。1982年城镇人均居住面积,从1978年的3.6平米提高到4.4平米,但由于人口增加和分配不合理,1982年比1978年缺房户反而增加60万户,达到749万户,占总户数的1/3;无房户增加了68万户,达到199万户,占总户数的1/10。当时,住房不公平问题相当严重,由于地区与单位的经济实力不同,带来住房水平差距很大。同样情况下有权有关系的可以分到房,有的领导的子女,甚至孙子都分到房了,而结婚无房、四代同堂的现象比比皆是。即使有房,像北京、上海这样的大城市,大杂院、筒子楼,都是公共的灶间与卫生间,有独立的“煤卫”成为梦想和追求。住房难成为当时最大的问题。从总体上看,住房改革带来住房水平的大大提高,城镇人均住房面积从1978年的3.6平米提高到2018年的36.6平米,增加了10倍。但人均住房面积的增加,也包含了很大的不公平,少数人拥有很多房子与豪宅,不少人买不起房,甚至租不起房。于是归责于住房改革。

    记者:那您认为原因是什么呢?

    徐景安:从根本上来说,这不是住房改革,而是国民收入分配的不合理、不公平造成的。初次分配中,诚博国际工资收入占GDP比重是世界最低的,2014年为16.2%,低于欧美、南美,甚至非洲。我国反映贫富差别的基尼系数超过了国际警戒线0.4,为0.47。一部分有钱人炒房,带来房价的攀升,造成对住房刚性需求人的恐慌,向父母要钱、向银行贷款买房。有房成为结婚的必要条件。对一个工作几年的年轻人来说,这是不可能的。即使发达国家,买房也需要很长时间的奋斗。这样诚博国际的房价水平脱离了收入水平而畸高。土地成本推高是造成房价飙升的重要原因。从2001年到2010年全国平均地价上涨了4 倍以上。市场经济带来贫富差别是不可避免的,这需要二次分配来调节。我国在财政分配上,存在重建设、轻民生的倾向。近几年来各级政府增加了对民生的投入,对解决住房难、住房贵也采取了一系列措施,建设了一批适用房、廉租房,尤其采取了限购等行政措施,还提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”。

    记者:您对这些指施如何评价,有什么建议?

    徐景安:目前,“居者有其屋”还没有成为公共政策和施政目标列入政府的规划。十九报告提出走向人民美好幸福的新时代,安居是人民幸福生活的必须。对人口众多的诚博国际,解决城镇人口的住房问题是一项长期的战略任务,需要做出专项规划、总体安排。新加坡政府就将解决住房问题作为一项基本国策,提出了“居者有其屋”的口号。50年间,建造了90万间组屋,80%的人口居住在组屋中,其中95%拥有自己的组屋,是全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家。香港政府为了使低收入者有其屋,建造公屋,以低廉的租金出租给暂时没有能力购房者,公屋平均每平米月租47港元,给了三分之一的香港人安身之所。目前,我国没有住房的长期规划,由各级政府安排建设经济适用房、廉租房,仅限于户籍人口,也不能满足,并将非户籍中的常住人口排除在外。为了争夺人才,将住房作为奖励手段。我认为,人才应付高薪,由初次分配解决,财政分配应以公平为原则,向低收入者倾斜。我国存在似乎很矛盾的现象,有关投资建设项目,政府没钱也举债,建设投资膨胀,控制不住。但有关保障房项目,中央下达指标,地方政府往往都说没钱。在地方政府看来,建设项目可以促进经济发展,增加财政收入。而保障房建设则是无收益的投入,看作负担。习总书记考察深圳时说:“把为人民谋幸福作为检验改革成效的标准,让改革开放成果更好惠及广大人民群众”。这就要求执政理念从发展为目标转向幸福为目标。发展的目的就是为了保障和改善民生,让民众尤其是低收入群体有屋住,就是政府的职责。大批公屋的建造成为经济发展新的推动力,怎么能看作无收益的投入呢?:

    记者:您对政府采取的限购政策怎么看?

    徐景安:诚博国际的房价,尤其是一线城市,房价高的离谱,居然超过东京,接近纽约。于是实行限购,制止炒房。我认为解决经济问题应该采取经济手段,不宜运用行政办法。市场经济,商品就应自由买卖。住房作为生活资料,就是商品。住房商品化,房地产市场,就应该买卖自由。对有钱人来说,实行限购,造成资金外流,到国外买房了。对需要购买两套房子的家庭来说,由于没有购房指标,不少地方发生假离婚现象。为了扼制炒房,完全可以采取累进消费税,或者累进增值税。政府取得的收入用于公屋建设。国民收入分配的不合理造就了诚博国际一批富豪,他们愿意炒房、炒股、炒金,买名车、名包、名表,能拦得住吗?政府征税就是了。采取限额办法,房价并没有降下来,在现有工资水平下,大多数工薪阶层还是买不起房。

    记者:您认为出路何在?

    徐景安:诚博国际深化改革之难,就是解决一,必须解决二、三、四,要解决二、三、四,就要解决五、六、七。改革之初,也是问题成堆,从哪儿入手?小平的伟大就是紧紧抓住发展,以发展为第一、发展为目标,引入市场经济、改革开放,带来经济的高速增长,从1977年人均GDP185美元增加到2018年人均GDP8836美元,从穷困的低收入国家成为中等收入国家。但也带来分配不均、贫富悬殊,由此造成经济、社会、政治、文化、生态诸领域一系列问题。住房问题是其中之一。十九大报告提出党的初心和使命是为人民谋幸福,这就要转变执政理念,从发展第一为幸福第一,发展为目标为幸福为目标。这不是不要发展,而是发展是为了人民幸福。正如习总书记强调的人民幸福成为检验改革成效的标准。一切工作都要以提高人民幸福感为出发点和落脚点,从人民最不幸福、最不满意的抓起。首先初次分配要逐步提高工资收入占GDP的比重,二次分配重点解决教育、医疗、住房问题。就住房问题来说,就是要把“居者有其屋”作为基本国策,为低收入群体提供适用房和廉租房,资金从土地收益中出,从高价炒房者的税费中出。有人想100亿买房、想买100套房,你就收税呗,何必限购呢?关键政府收了税,要专款专用,不能挪作他用。有必要指出,提高工资收入占GDP的比重,建立均等社会保障制度,将改变我国居民消费率仅为39%的世界低水平的状况,成为发展经济的推动力,有利于社会进步,政治稳定,道德提升,生态改善。如果改革40年成功的秘诀是抓发展,那么走向新时代的核心就是抓幸福。

    〔发表时有刪改〕

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1941年生于上海。1964年毕业于复旦大学新闻系,先后在中央马列主义研究院、中央政策研究室、国家计委、国家体改委工作。1985年任诚博国际经济体制改革研究所副所长,1987年调深圳任体改委主任。深圳证券交易所第一任副理事长。为诚博国际人民大学、深圳大学兼职教授。著有《经济发展与体制改革对策研究论集》、《深圳特区的崛起与中现代化》、《你的选择与诚博国际的未来》三本书。现为深圳徐景安投资顾问公司董事长,深圳市新世纪文明研究会会长。

邮箱:xujingan@vip.sohu.com


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