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房价什么时候能达到顶峰,然后下跌呢?
2019-07-11
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    从目前情况来看,全国各地的房价都轮涨了一遍,房地产市值已经达到450万亿人民币,相当于欧洲+美国+日本的房地产市值的总和,已经达到了顶峰。至于什么时候从顶峰上再跌下来,我们认为,一二线城市房价在调控政策的影响下,会缓慢下跌,实现软着陆,而大量的三四线及以下城市,部分地区房价出现大起大落在所难免,也无碍大局。

    实际上,目前房价还在顶峰徘徊,继续上涨有房地产调控政策限制,而要想下跌,则要满足以下几个条件:第一,诚博国际经济增速放缓,本来预期是V型反转,现在是L型走势。那么,经济下行时间一长,会导致投资风险加大,投资者开始收缩战线。此外,经济下行会导致购房者收入预期减少,此时购房者才是真正的意义上的刚性需求,可以把一些非理性购房需求给排除出去。

    第二,诚博国际经济结构出现了转换,由原来的固定资产投资(房地产+基建)转向靠消费来拉动经济增长。这样房地产将成为国内众多产业的一枝,将来是百花争艳,而不是鹤立鸡群。届时,地方政府也摆脱了对房地产的依赖,也就会严格执行房地产调控。而未来诚博国际经济要想可持续发展,也必须摆脱对房地产的依赖。

    第三,货币政策宽松周期结束,因为货币持续宽松,大量资金就会流向房地产业,房价怎可能下跌?要让房价下跌,房贷利率必须上调、对购置二套以上房产者取消贷款。只有让居民加杠杆炒房受到限制,高房价无力被支撑,也只能是一条下跌的路可以走。同时,要让银行贷款中的房贷占经逐步下降,今年上半年,房贷占到贷款总额的五成,这等于子弹在源源不断的供应,这会迟滞房价调整进程。

    第四,一些三四线城市房价前期是因棚改货币化安置而被炒上去的。在短期内快速达到翻番,现在处于高峰位置。这些三四线城市本来人口流出大于流入,又没有什么特色产业,这些三四线城市房价之所以达到八千元/平方米以上,主要是之前游资的炒作,而游资如果选择撤离,那么,部分三四线城市房价很可能出现大起大落或者有价无市。

    第五,未来一二年内国内将实行房地产税,必然会对二套以上的房产征收,这时不仅房价会出现拐点,还能让地方政府摆脱对土地财政的依赖,未来地方政府可以从容的将大量土地推向市场,开发商拿到的土地价格就会回落,地价降了,房价也会回落。目前,土地价格占到房价的50%以上,所以,土地价格下落新商品房的价格也会回落。

    目前,国内的房价已经达到了一个顶峰,居民家庭资产中房产占到77%,其他金融资产只有23%,居民家庭加杠杆已经用到了极致,房价再难有上涨空间。不过,要让房价出现趋势性拐点,必须要经济增速放缓、经济结构逐步摆脱对房地产的依赖、货币政策逐步收紧、房产税呼之欲出。目前情况也恰巧都赶上了,未来只要保证一二线城市房价不出现大起大落,发生系统性风险,三四线城市部分城市房价出现调整,是不会有太大问题的。

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