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北上深月收入几乎用付房租,你怎么看?
2019-06-10
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    近日,储葛找房数据研究中心发布报告称,在一线城市若想一个人整租一居室,房租占收入六成以上,而北、上、深更是高达九成以上。即使是选择与人合租,在一线城市的租房成本也高达30%以上。北京、深圳、三亚、上海等四个城市整租的租金收入比远高于其他城市,高达90%以上。

    对此,专家表示,对于一二线热点城市来说,随着城市的发展,城市人口的不断增加,各个城市的房租压力正在不断上升。人口和住房之间的矛盾已经成为了一个必然存在的无法回避的矛盾。并且这种矛盾随着人口的增多,房租价格的上涨正在呈现一个不断扩大的趋势。

    实际上,北上深月收入几乎用于付房租并非危言耸听。在上海一室一厅的月租金在3800元/月。而二室户的月租金是5500元/月,二室一厅或三室一厅的月租金都要达到8000-9000元/月。那么,年轻人租不起房怎么办呢?大家合伙租一套大一点的房子,房子的租金平摊。还有就是租住在基础设施老旧的老房子里,即使这样,每个月的租金也要超过收入的30%以上。

    而对于不断提高房租的房东来说,他们也有自己的看法,在上海一套二室一厅,100多平米的房产,挂牌出售是800多万,而房东出租的租金每月只有8000多元,对于房东来说,高房价使得租金回报实在太低,不仅跑不赢银行定期存款利息,更跑不赢正常的房地产投资5-6%年回报率。所以,房东认为他拿着这么低的回报率,不应该受到社会舆论的谴责。

    而我们对不断上涨的高房租,以及房租占到收入九成以上是深恶痛绝的,在正常的情况下,房租占到收入的20%时,租房者的幸福感最高,因为他们在除去衣食住行的开支后,还可以有更多的可支配资金,而一旦像现在租一套房子,要几乎吸干一个人整月的工资,这也只能迫使更多的年轻人离开北、上、深等一线城市。届时,一线城市人口吸引力下降,房子会越来越多,想租都租不出去了。

    面对,北、上、深等一线城市月收入几乎用于付房租,我们的看法有三点:一是,这些年来房价大涨,房租随后也跟着涨,但是广大工薪阶层的收入并没有跟着一起涨,这就导致了,工薪阶层辛苦一个月,几乎是为了房东在打工。本来我们还认为,高房租吞噬了实体商店的利润,推高物价,而现在看来高房租还吞噬了,工薪收入,很难想象工薪阶层剩下的钱怎么来扩大国内消费。

    二是,很多人认为大城市的房租高是理所应当的,但事实上,很多炒房者只囤房产,从不出租,因为出租房产虽然有收益,但是房子容易弄破相,所以很多大城市里的炒房者虽然坐拥十几套甚至几十套房产,他们从来不愿意出租的。在这种情况下,大城市的市中心的房租市场怎么会不涨?

    现在,热点城市房产空置率都达到25%,就连北京中心区域都有100万套房产空置着。所以,并不是我国一线城市房租市场的房源有多稀缺,而是房子都空关着,城市资源无法得到合理配置。所以,我认为应该对高房价、高房租的城市开征房产税,这样可以迫使他们要么出售房产,要么出租房子。否则,建造再多的房子也是不够用的。

    三是,面对高房租,使得很多年轻人现在连租房都租不起,专家们建议政府提供长租房、公寓房,但实际上这是杯水车薪。归根结蒂,应该把热点城市的高房价调降下来,去投机化、去杠杆化,这样让一部分当地居民能买得起房,也就不用再租房,这样房租市场的需求可以减少,房租自然会高位回落。

    买房买不起可以租房,但是现在连租房都快租不起,年轻人不是做了房奴,就是把收入的绝大部分付了高房租,这无疑是对社会低收入群体的一种掠夺。大家千万不要以为,大城市人口多,房租自然就要贵,但同样是,大城市有一群人买了房子既不出租,也不出售,是待价而沽,这样即使是在中心城区建造再多房产,也是供需失衡的。所以,我们必须把高房价和高房租降下来,否则即使提供再多的长寓房和公租房都是“供不应求”的。

    棚改货币化减少不是三四线楼市退潮关键

    易宪容

    住建部2018年7月曾表示,棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房地产库存多的城市,通过棚改货币化安置,促进了房地产去库存。因为,2014年全国棚改货币化安置比例为9%,2015年快速上升至29.9%,2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。根据这个数据估算,棚改这部分销售额约占过去几年三四线城市房地产销售额的20%-30%。

    但是,从2018年开始,三四线城市的棚改货币化的总量开始在下降。比如政府已经将2018-2020年这3年的棚改目标从2015-2017年的1800万套下调至1500万套。此外,政府正在限制住房库存低的城市使用货币化补偿,以遏制房价上涨。所以,2018年的棚改达到626万套,2019年各地棚户区改造任务下降到285万套,比上一年减少一半。所以,不少媒体说,由于棚改项目的减少,特别是棚改货币化方式的改变,一些三四线城市的住房需求将全面减少,住房的库存将上升。

    其实,这样的判断可能与三四线城市的实际情况会有很大出入。因为,对于三四线城市来说,特别是对于经济不是很发达的三四线城市,一般城市居民的居住问题估计在1998年房改时,其困难的程度就很小,多数居民基本的居住条件可能得以保证。所以,经过房改后的十几年房地产市场发展,三四线城市居民的居住条件完全得到改善。我早就指出,只要不是人口大量流入经济发达地区的三四线城市,这些城市居民的住房基本上可能保持人手一套。即许多三口之家庭,手上持有三套住房是常事。所以,这些城市的住房价格及住房租金一直处于一个比较低的水平。

    但是,从2016年全国房地产市场去库存化,政府推出棚户区改造货币化安置,三四线城市一股住房投资潮举起,这些城市的棚户区改造货币安排,不仅创造出大量的住房需求,也由此引发这些城市的房价快速上涨。由于绝大多数城市的房价快速上涨,也吸引外地居民及城市周边的农村居民也涌入这些城市的房地产市场。可以看到,在2017年-2018年,尽管一线城市的住房销售急剧下降,二线城市住房销售平稳,但是这两年住房销售面积及销售金额都连续在创记录,而这些记录都由三四线城市创造的。即使在今年1-4年月份,住房销售面积平稳,但住房销售金额同比增长达15%以上。

    为什么2017年、2018年、2019年前4个月的住房销售会处一个过度繁荣周期内,最为重要的因素,这些三四线城市的房地产市场也开始由消费者占主导的市场转化为投资者为主导的市场。三四线城市的房价上涨,投资者涌入市场,这些城市的住房供给要多少都会有多少。因为土地都持有在政府手上。这几年我到过一些三四线城市,这些城市一个又一个城区规划出来,一片又一片的新城造起。即使是山多地少的贵州许多地方,甚至于贵州那种山区,他们都能够填平一个又一个山头制造建房土地。所以,房价上涨,大量的住房供给涌出,从而制造了这些城市的房地产市场繁荣。

    所以,就目前情况来看,1-4月份国内三四线城市的房价上涨要快于一线城市,而且这些城市的房价上涨已经持续三年以上了。如果这些三四线城市房价还在持续上涨,这些城市的住房需求就不会因为棚户区改造货币化安置减少而下降,因为当前三四线城市的住房需求主要是投资性需求,主要是不少居民利用住房按揭贷款创造出来的需求(前几个月住房按揭贷款仍然在快速增长,而三四线城市按揭贷款比重高)。这种投资性需求的退潮与否就得看住房价格变化,这些城市的房价在上涨,这种投资性住房需求就会退潮,只有房价开始下跌,及投资者预期房价上涨停止时,投资者才会逐渐退出市场,这些城市的住房需求就会减少。不过,当这些城市的居民都持有不少住房,及这些城市经济不发达时,人口自然会不断地减少,投资这些城市住房市场,风险肯定会很高。到时,投资者要安全退出这个市场并非易事。

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1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资诚博国际杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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